Como a prestação de contas pode reduzir os conflitos condominiais

O condominio como organização social, detém particularidades jurídicas diferenciadas de outras organizações, por isso é caracterizada por sua natureza "sue generis", ou seja, única em seu gênero, exigindo assim uma abordagem exclusiva na forma de gestão, prestação de contas e administração de tensões entre os condôminos.

Empresas, associações e agremiações do terceiro setor, possuem em seus quadros societários pessoas com objetivos comuns, seja na obtenção de lucro através de um negócio ou na representação de um seguimento social.

Já no condominio não há este fator unificador, em geral a são formados por pessoas que dividem o mesmo espaço, motivados apenas pela necessidade de habitar, agrupadas num mesmo edifício, em consequência de uma opção comercial realizada pelos proprietários no momento da aquisição do imóvel.

A inexistência de uma visão e afinidades por objetivos comuns, somados a diversidade cultural e o individualismo imperante, são fatores que alimentam a atmosfera de desconfiança e o clima de conflitos nos condomínios, quando os olhares estão voltados apenas para as necessidades particulares, sem importar-se com a coletividade, a pressão aumenta e a tendência é explodir nas assembleias, através de atitudes desrespeitosas, surtos de violência, desordem e reprovação das contas por falta de empatia ou clareza da gestão.

Vizinhos não são sócios e condôminos não são membro de um clube, por dividirem as frações de solo, sendo apenas comunheiros das áreas comuns, cabendo ao sindico, no seu papel de líder e representante legal, desempenhar a boa governança, promovendo a transparência na aplicação dos recursos e aliviando as tensões através de ações tempestivas de prestação de contas, não acumulando informações para apresentar apenas na assembleia ordinária.

O temor de se enganado, roubado e passado para traz, assombra cada cidadão, que nos últimos anos testemunhou os maiores casos de corrupção em nosso país, por isso a urgência do restabelecimento da confiança em nossa sociedade é extensiva também ao condomínios, padecendo alguns por mau assessoramento das administradoras ou negligencia do sindico.

O síndico está obrigado por lei a prestar contas de sua gestão, nos termos do art. 1348, VII e art. 1350 § 2° do Código Civil, anualmente na assembleia, ou quando exigidas.

A gestão eficaz, sempre se antecipara as demandas, no caso da prestação de contas, o sindico não deve deixar margem para "exigências" dos condôminos, deve tomar a frente e ser assertivo na escolha da parceria com a administradora ou contabilidade, que neste tempo onde todos estão conectados, oferte ferramentas que gerem transparência.

Pastas mensais físicas e digitais, com relatórios claros, com todos os documentos comprobatórios das despesas e receitas, mecanismos de consultas online, canal direto tira dúvidas com o sindico, ou seja ferramentas tecnológicas que satisfaça a necessidade no suprimento de informações para cada condômino, atendendo as exigência de um proprietário empresário ou as demandas de um idoso com dificuldades de acessibilidade e até mesmo de dona de casa comum, que deseja acessar informações básicas da gestão através de poucos cliques; Estas ações aplacam o sentimento de desconfiança e contribuem para um ambiente de clareza, segurança e bem estar condominial.

O setor público, tido como menos dinâmico que a iniciativa privada, inovou com lançamento do Portal da Transparência e aprovação da lei de acesso à informação ( A Lei nº 12.527/2011), instrumentos de fiscalização do cidadão aplicação de recursos públicos.

É possível aos condomínios implantar processos inovadores e tecnológicos a exemplo do setor público, sendo que as contas condominiais são de certa forma "publicas" perante determinada comunidade condominial.

Como auditor condominial, convivo com diversas situações de conflitos e disputas na gestão internas dos condomínios, observo que estas tensões tem origens comuns, na falta de clareza na prestação de contas, ruídos na comunicação e a inexistência de canais eficientes que informe os atos administrativos e aplicação dos recursos condominiais.

A legislação estabelece apenas critérios genéricos sobre condução das contas, como a obrigação de um orçamento anual ( art. 1350 CC) e prestação de contas "apresentadas na forma adequada, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver." (Art. 551 do CPC), restando a gestão do condominio a criação de mecanismos e procedimentos administrativos de condução da informação condominial aos condôminos, de forma clara, rápida e precisa.

Quando o sindico conduz seu mandato com responsabilidade, transparência e informação íntegra, alimenta o clima de confiança, fortalece o senso de comunidade e corrobora na realização de assembleias produtivas, fortalecendo o vínculo comum de convivência, bem estar na habitação e manutenção patrimonial dos condôminos.

Prof. Odimar Manoel é auditor condominial e instrutor de treinamentos para síndicos e administradoras.