Como registrar a alteração da convenção e o regimento no cartório?

17/01/2020


Artigo 1.333 e seguintes do Código Civil
ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E DO REGIMENTO INTERNO
Competência para registro:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A competência para o registro de Convenções de Condomínio e do Regimento Interno do Condomínio é no Oficial de Registro de Imóveis da localização do imóvel.

Desde a vigência do Novo Código Civil o regimento interno faz parte integrante da Convenção de Condomínio, assumindo, portanto, a mesma competência para registro no Registro de Imóveis.

As Convenções de Condomínio são registradas no Livro 03-Auxiliar, do Registro de Imóveis e somente têm acesso à registro quando o Condomínio estiver devidamente regularizado, ou seja, com Habite-se e Certidão Negativa de Débitos do INSS. 

Seu registro é feito quando da averbação da construção e do registro da Especificação do Condomínio.
As alterações posteriores dos dispositivos da convenção, decididos por meio de Assembleia de condôminos, podem ser averbadas junto ao seu registro no livro 03 e o original da Convenção alterada será anexada ao processo do condomínio que fica arquivado no cartório, podendo ser consultada por quem tenha interesse ou ser expedida certidão do ato.

Enquanto o condomínio ainda está em construção, e foi registrada a incorporação imobiliária de acordo com o disposto no artigo 32 da Lei 4.591/64, há arquivamento no cartório da Minuta da Convenção do Condomínio. Este documento é um protótipo da convenção que regerá o condomínio quando instalado e poderá ser objeto de consulta pelos interessados, como também objeto de alteração, seguindo as regras abaixo previstas, no que couber.

Requisitos mínimos:
São requisitos mínimos que devem constar de uma Convenção Condominial, de acordo com os artigos 1.332 e 1334 do Código Civil:

  1. 1-) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
  2. 2-) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
  3. 3-) O fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, misto);
  4. 4-) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
  5. 5-) Sua forma de administração;
  6. 6-) A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
  7. 7-) As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
  8. 8-) O regimento interno.

Requisitos complementares importantes:

1-) O modo de usar as coisas e os serviços comuns;
2-) O modo de escolher o síndico e o Conselho Fiscal ou Consultivo, se houver;
3-) As atribuições do síndico e dos conselhos;
4-) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
5-) O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais;
6-) A forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva;
7-) A forma e o quorum para as alterações da convenção;
8-) O seguro do prédio.

Documentos necessários para alterar convenção de condomínio ou regimento interno, já registrados:


1) Requerimento solicitando a alteração assinado pelo síndico (firma reconhecida).
2) Ata da Assembleia que elegeu o síndico (registrada em Registro de Títulos e Documentos, se o registro foi no anexo desta serventia, não precisar apresentar).
3) Edital de convocação da assembleia assinado pelo síndico (firma reconhecida).
4) Ata da Assembleia que decidiu sobre alteração Convenção e/ou Regimento Interno.
5) Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno.

  • a-) As disposições da convenção/regimento de condomínio devem estar de acordo com os dispositivos do Código Civil e da Lei 4.591/64.
  • b-) O regimento interno e a convenção não podem ter artigos conflitantes entre si.
  • c-) Se a modificação for somente do regimento interno, este não poderá ter artigos conflitantes com a convenção já registrada.

6) Lista de presença da assembleia (vide modelo) ou Declarações de Anuências dos condôminos.

  • a-) Condôminos qualificados (mínimo RG e CPF) e com as firmas reconhecidas.
  • b-) De acordo com o artigo 1.351 do Código Civil para alterar a convenção condominial registrada no cartório deverá a nova convenção ser aprovada pelo voto de 2/3 dos condôminos.

A forma de calcular o quórum de 2/3 é a seguinte:

  • a) Poderão votar e decidir pela alteração da convenção os proprietários de apartamentos com escritura ou compromisso registrados ou o possuidor (locatário) com procuração do proprietário com poderes específicos.
  • b) O voto é computado com base na fração ideal no terreno que cada um possui ou por outra forma que a convenção registrada prever.

7) Livro de assembleia e presença dos condôminos (original), o qual será devolvido após a prática do ato.


Fonte: https://www.1risjc.com.br/